전세로 살던 집이 매매되면 계약을 다시 써야 하는지, 보증금은 누구에게 청구해야 하는지 걱정될 수 있습니다. 임차인이 대항력을 갖춘 상태라면 새 집주인이 임대인의 지위를 승계하는 것이 원칙입니다.
새 집주인에게 보증금 반환을 청구할 수 있나
주택임대차보호법은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한다고 정합니다. 대항력은 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 생기므로, 소유권이 넘어가는 시점에 이 요건을 유지하고 있는지가 중요합니다. 대항력이 있으면 기존 계약은 원칙적으로 계속되고, 계약이 끝났을 때 보증금 반환 의무도 새 집주인에게 승계됩니다. 매매계약에서 매도인과 매수인이 보증금 부담을 따로 정했더라도, 그 약정만으로 임차인의 권리가 달라지는 것은 아닙니다.
집주인이 바뀐 뒤 확인할 일
등기사항증명서로 소유권 이전 여부와 새 소유자를 확인하고, 임대차계약서와 보증금 지급 자료를 보관하세요. 새 집주인에게 계약 내용과 보증금 액수를 서면으로 알리고, 차임을 누구에게 지급할지도 확인하는 편이 안전합니다. 기존 집주인이 보증금을 돌려주겠다고 말하더라도, 소유권 이전 후에는 반환 책임을 둘러싼 다툼이 생길 수 있으므로 합의 내용을 문서로 남기세요. 계약 종료 후 보증금을 받기 전에 이사하거나 주민등록을 옮기면 권리 보전에 문제가 생길 수 있어 주의해야 합니다.
자주 묻는 질문
새 집주인이 임대차계약을 몰랐다고 하면 어떻게 되나요?
대항력을 갖춘 임차인이라면 새 집주인이 계약을 몰랐다는 사정만으로 임대인의 지위 승계를 피하기는 어렵습니다. 다만 대항력 요건을 갖췄는지 먼저 확인해야 합니다.
매매계약서에 보증금은 이전 집주인이 반환한다고 적혀 있으면요?
그 내용은 매도인과 매수인 사이의 약정입니다. 임차인에게도 효력이 있는지 다툼이 생길 수 있으므로, 임차인은 새 소유자에게 승계 여부와 반환 책임을 서면으로 확인해 두는 것이 좋습니다.